賃貸住宅退去時の原状回復　経年劣化と通常使用について

こんにちは

出世魚です。

賃貸住宅に住まれている方で

引越しを検討する際に、「退去時の費用」について気になりませんか？

「部屋についてしまった傷や汚れについて、修繕費用は請求されるの？」などと

不安に思う人も多くいるのではないでしょうか。

結論から言うと、

ポイントは、

「経年劣化によるものなのか」

それとも

「原状回復義務の範囲にあたるのか」

という点にあります。

今回は、

この経年劣化と原状回復について、

国土交通省が発表している原状回復のガイドラインに従って、

原状回復のガイドラインについて

まずはじめに

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

について解説します。

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

ガイドラインとは、国土交通省が

賃貸物件の退去時に

原状回復をめぐるトラブルを未然に防ぐことを目的とした、

原状回復の費用負担のあり方などをまとめたものです。

一般的な基準を示したものとなるため、

法的強制力があるわけではありませんが、

退去時の費用負担を考えるときに参考になります。

そのためこの記事では、

このガイドラインの考えに従って解説していきます。

参考：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン （再改訂版） ｜国土交通省住宅局

経年劣化と通常損耗について

「経年劣化」とは、

例を挙げると壁や床の日航による日焼けや色あせであったり、

湿気によるネジのゆるみやゴムの痛みがあります。

こういった時間の経過とともに自然と劣化していくことを

賃貸物件における経年劣化を指します。

経年劣化とは別に「通常損耗」というものがあります。

通常損耗は

例えばベッドやソファなどを置くとできる床やカーペットの凹み、

冷蔵庫やテレビなどの裏にできる壁の電気焼けなどが

通常損耗に該当します。

ガイドラインは、

経年劣化と通常損耗によって発生する修繕費用は、

原則として大家さん（貸主）が負担するものとしています。

経年劣化と通常損耗分の費用はすでに賃料に含まれている、

という考えが基本にあるためです。

原状回復について

賃貸物件を借りた場合、入居者（借主）には原状回復義務が生じます。

原状回復義務とはどういったものなのでしょうか。

ガイドラインでは原状回復の定義について

以下のように定められています。

「貸借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、貸借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による消耗・毀損を復旧すること」

わかりやすく言い換えると

不注意でできた傷や掃除を怠ったりしてできた汚れ・わざと壊すなどは、

入居者の使い方に問題があったとみなされ、

その修繕費用は入居者が負担するということです。

経年劣化と原状回復の関係

入居者の過失による傷や汚れがある場合、

その原状回復費用は全額支払う必要があるのか。

結論は契約内容にもよりますが、基本的には全額支払う必要はありません。

原状回復費用は、

すでに賃料として支払っている経年劣化と通常損耗分を差し引いて考えるのが基本です。

経年劣化と通常損耗による価値の減少については、

内装材や設備等の耐用年数と入居年数を考慮し、

これをもとに「退去時の残存価値」を割り出します。

たとえば、ガイドラインによると、クロスの耐久年数は6年とされています。

入居年数が3年でクロスの張り替えに10万円かかる場合、

よって入居者が支払う費用は10万円の50％、

5万円となります。

設備の耐用年数は設備ごとに異なり、

耐久年数を超えた設備について、

ガイドラインによると、

耐久年数を超えたとしても継続して使用可能な設備は、

入居者の故意・過失によって工事が必要になった場合、

その工事にかかる費用の一部を入居者側も負担する可能性があるとしています。

賃貸物件は、あくまで借りた部屋です。

経年劣化なのか通常使用なのか、それとも原状回復なのか

部屋の汚れや傷が、経年劣化または通常損耗なのか、

それとも原状回復義務の範囲に含まれるのか部分ごとに

例として挙げてみましょう。

クロス

フローリング

キッチン、バス、トイレなどの水回り設備

水回りは油汚れや水垢・湯垢、カビなどが付着しやすく、

判断基準は、その汚れが一般的な範囲かどうかです。

鏡のうろこ汚れやカビなど目視して汚れがひどい場合は、

入居者負担になるケースが多いです。

仮に入居者負担になった場合、

設備交換が必要な場合は負担額が大きくなるため注意が必要です。

普段の掃除とあわせて、

敷金から原状回復費用は引かれる？

原状回復の費用は、入居時に支払った敷金から差し引かれて支払います。

敷金より原状回復費用が上回れば追加で請求され、

余剰があれば返還されます。

経年劣化や通常損耗だけの場合、

ガイドラインの考えであれば、

敷金は全額返還されるというのが基本です。

しかし、ハウスクリーニング代は入居者負担とする大家さんが多いのも現状です。

契約書にハウスクリーニング代の負担について

明記されていれば、支払い義務が生じます。

敷金なし物件の退去費用について

最近は敷金・礼金無しの物件が増えていませんか？

近年増えている敷金礼金なし物件の退去時の費用について解説致します。

この場合は敷金を払っていないため、

退去費用は改めて用意する必要があります。

契約内容にもよりますが、ハウスクリーニング代に加え、

室内消毒代などがかかるケースもあり、

相場よりも高めに設定されていることが多いようです。

敷金礼金なし物件は、

と覚えましょう。

まとめ

賃貸物件における退去時の費用について解説しました。

原状回復義務にあたるかは

主観による判断が大きいと思います。

退去時の費用を安く済ませたい方は、

契約前に重要事項説明書をしっかり確認しておきましょう。