建築・住宅の勉強　注文住宅　家選びのコツ

今回は注文住宅、いわゆる一軒家を立てる際に

何を意識するべきかなどアドバイスを配信したいと思います。

初めに

まず家を買いたい人たちはそれぞれ好みがありますよね。

デザインだったり、間取りだったりと

家選びの一番を決めるのは難しいですが

家を選ぶうえで大多数の人が気になっているのは

• 耐震
• 立地
• 金額

だと思います。

この3項目は家を購入するうえで

かなりのウエイトを占めるのではないのでしょうか。

じっさい、私がハウスメーカーに勤めいていた際は

展示場にご来店いただいた際にお客様を案内しながら

自社の商品の特徴や強み、耐震などのお話をしましたが

特に耐震についてご説明した際は

皆さん真剣に聞いていらっしゃった記憶があります。

というわけで今回は

この3項目について簡単に説明をし

費用を安く済ませる方法・立地選びのコツを紹介いたします。

耐震に関して

耐震についてですが

住宅の性能を表す1つの指標として

耐震等級というものがあります。

耐震等級は1〜3まであり、

• 耐震等級1….建築基準法によって定められた耐震性能を満たす強さ
• 耐震等級2….耐震等級1の1.25倍の強さ
• 耐震等級3….耐震等級1の1.5倍の強さ

という基準です。少しわかりづらいですよね。

もう少し説明すると

耐震等級1が震度６強〜７がきても即時倒壊しない程度

(一般の住宅の耐震性）

耐震等級2が震度６強〜７がきても補修等により

引き続き住居として使用できる程度

（学校・病院といった避難場所に指定される建物に求められる耐震性）

耐震等級3が震度６強〜７がきても軽微な補修等により震度

引き続き住居として使用できる程度

(警察署や消防署といった防災拠点に指定される建物に求められる耐震性)

です。

軽微な補修とは例えば外壁の表面に少しヒビが入る程度です。

上記を読むと、住宅の耐震性のを満たしている耐震等級1で良いのではないか？

耐震等級3はオーバースペックではないのか？

と聞かれたことがあります。

こちらは後述の費用を安くする方法で詳しく述べますが、

耐震等級が高ければ高いほど

地震保険の費用が安くなります。

また、耐震等級2以上では長期優良住宅の申請ができ、

固定資産税の税率が低くなったり、

長期優良住宅の申請していない住宅よりも

住宅ローン減税の控除額が多くなります。

また、熊本地震や東北沖地震では耐震等級2の建物も

半壊や全壊をした建物も少なからずあります。

ですが、耐震等級3の建物はいずれも軽微な被害で住んでいます。

ですので、万が一の場合や自身や家族の命を守るためには

耐震等級3は必要不可欠であると言えます。

家選びの際は耐震等級3の耐震性を有する建物を作っている

ハウスメーカーを検討しましょう。

後述で述べますが、大手ハウスメーカーと呼ばれている

10社の建物は木造・鉄骨・RCといった材質や工法に

関わらず全て耐震等級3です。

なので大手10社から選べば問題はないです。

立地に関して

こちらは正直運が大きいです。

たまたまタイミング良く住みたい街に

土地が売りに出されているか。

親から土地を相続するか。

など巡り合わせが必要です。

それでも土地を選ぶうえで失敗しないために重要なのは

です。

他にも高低差や隣地境の塀の作りなど

気になることを挙げだすときりがありません。

そして、素人目線ではわかりません。

土地は駅までの距離や金額は運ですが

土地選びで避けなければいけないのは隣人トラブルです。

家を購入したらよっぽどのことがないかぎり引越しはしないですよね。

後から来た人と揉めるのはともかく

最初からいる人とはトラブルを避けることは十分可能です。

そのために

上記のことをやりましょう。

理由は

境界ポイント(標記・マーク)が

ちゃんと入っていて境界確定が終わっていないと

土地の境界で

自分・もしくは子孫がもめます。

不動産屋で土地を購入する際は境界確定は終わっていますか？

と確認するようにしましょう。

そして建物を建てる際は隣地から50センチ以上離さなければならないと

民法上で定められています。

建築基準法では防火地域または準防火地域内にあり、

外壁が耐火構造の建物の場合は、

隣地境界線に外壁を接して建築することができます。

民法と建築基準法で異なる条件の場合、

判例では建築基準法が優先されています。

ですが、隣地に接する場合は、騒音について注意する必要があります、

土地に余裕があれば1mはお互い離したいところです。

隣が先に建物を建てていた場合、ある程度土地の境界から

離れて建てれば隣に配慮したと思われるでしょう。

また、隣の景観や日照についての配慮(バルコニーの位置など)して家を計画し

建物を建てる前と完成～引越し後にきちんと挨拶を行えば

よっぽどの悪い人でない限り

揉めることはないでしょう。

金額に関して

家を建てる際・建てた後に費用を抑えるには

• 耐震等級を3にして地震保険料を安くする。
• 長期優良住宅を申請する。
• 契約(引き渡し時期)を四半期、特に9月・3月にする

です。

地震保険料を安くするには

• 耐震等級３での割引率５０％
•  耐震等級２での割引率３０％
•  耐震等級１での割引率１０％

つまり、

２０００万円の家に対して支払う１年間の地震保険費用は

３２，０００円　⇒（５０％割引）　＝　１６，０００円です。

総額で考えてみよう

家って１年間しか住まないなんてことありませんよね。

仮にローン返済期間中、掛けると考えると最大３５年間

３２，０００円　×　３５年　＝　１，１２０，０００円

が割引無しでの総支払額です。

耐震等級での比較（３５年分）

耐震等級３の場合　

１，１２０，０００円の５０％ＯＦＦ＝　５６０，０００円

耐震等級２の場合　

１、１２０，０００円の３０％ＯＦＦ＝　７８４，０００円

耐震等級１の場合

１、１２０，０００円の１０％ＯＦＦ＝　１，００８，０００円

つまり

※耐震等級１と３では、

４４８，０００円も差があります。

この計算は年払いです。

５年分を一括で払うと更に８％の割引があるので支払方法も検討してみてください。

長期優良住宅について

長期優良住宅を申請した場合、

所得税の特別控除

所得税から最大65万円減税されます。

ただし、住宅ローンを利用せず自己資金のみで購入する人たちは、

住宅ローン減税を利用することができませんのでご注意ください。

登録免許税・不動産取得税・固定資産税が軽減

• 登録免許税の保存登記は0.15％から0.1％に
• 移転登記は0.3％から0.2％に
• 動産取得税は控除枠が100万円拡大に
• 固定資産税について、軽減の期間が一般住宅よりも2年長い5年に。

さらにフラット35の金利がさらに低くなる。

フラット35は長期固定金利型の住宅ローンで、

低金利かつ、金利変動がないことが特徴です。

長期優良住宅の場合、当初10年の金利が−0.25％と、

もともと低い金利がさらに低くなります。

簡単に説明しますと

例）借入額3,000万円・金利1.5％・借入期間35年・元利均等返済・ボーナス返済なしの場合

総返済額が約75万円もお得になります。

契約時期について

大体のメーカーは四半期決算月・特に9月と3月(積水ハウスは2月が決算月なの注意)

で建物が完成し引き渡しを行えることを望みます。

少しでも売り上げを伸ばしたいために

10月や4月の引き渡しを前倒しするメーカーは数多くあります。

逆に売り上げが好調なメーカーは支店ごとに

計画等棟数を超えていた場合は後ろに後ろにとするため、

あちらから建てるの順番待ちですと余裕な発言をされますので

そこで判断しましょう。

なので安く建てたい際は3月や9月完成をめどに計画しましょう。

他のメーカーと迷っているなどの発言をすると

各メーカー平気で数百万円台の値下げもしてきますので

交渉術のひとつとして覚えておきましょう。

数百万円値下げしたからと言って元々ぼったくりの金額を提示してきた、

安くしたことによって品質が悪くなるといったことも基本的にありません。

メーカーが自社の利益率を下げてまで顧客を獲得したいという理由がほとんどです。

建物の仕様や設備のグレードは打ち合わせを進めていく中で

自分たちである程度決めれますし、

下請けへの発注額や単価も各会社で

決まっているので金額を下げたことによる品質の劣化も基本的にはありません。

そこは安心して下さい。

仮設費などを安く抑える等で利益率を上げようと

ハウスメーカーの担当が努力するはずですので

素直に甘えましょう。

1社検討だったとしても値下げ交渉のために必ず合い見積もりはとりましょう。

おすすめハウスメーカー

おすすめは大手10社と呼ばれるハウスメーカーです。

• 積水ハウス
• セキスイハイム
• 大和ハウス
• 一条工務店
• へーベルハウス
• 住友林業
• ミサワホーム
• 三井ホーム
• パナソニックホームズ
• トヨタホーム

上記の比較については別記事にて配信予定です。

理由は、実績もあり、品質も良く、評判もある程度良いからです。

金額は地場の工務店やほかのハウスメーカーと比べると多少割高な印象です。

しかし、安いからといって

地場の工務店や親の知り合いだからという理由だけで選ぶというのは

一時の感情論で今後が左右されるのを避けるため、

その会社の実績や会社概要を必ず調べて

納得したうえで地場の工務店を選ぶのであれば問題ないと思います。

また、タマホームやアキュラホームといったは費用が安いことで有名なハウスメーカーも、

品質が10社と比べると一段下がるため

あまりお勧めはしないです。

10社＞タマホーム・アキュラホーム＞工務店

といった感じです。

最後に

いかがでしたでしょうか。皆さんが家を選ぶ際の参考になればと思います。

次回は家の間取りの考え方について配信します。

また、住宅ローン減税について詳しく説明している記事はこちら

おまけ

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